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L’acquisto di una casa.

Quando si acquista una casa, l’acquirente è tenuto al pagamento dell’imposta di registro (o alternativamente dell’IVA) oltre alle imposte ipotecaria e catastali.

Acquisto “prima casa”
Se si acquista la “prima casa ” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore a quelle ordinariamente dovute. Tale agevolazioni vengono riconosciute in sede di registrazione dell’atto di compravendita e non è necessario che l’immobile sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Per fruire di tale agevolazioni sono indispensabili alcuni requisiti:
1 – l’acquisto deve riguardare una casa di abitazione non “di lusso”;
2 – l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale;
3 – l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
4 – non bisogna essere titolari, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso e abitaizone di altra casa di abiazione acquistata. anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In particolare, se il venditore è un privato non soggetto ad IVA, l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consiste nella possibilità di versare:
- l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3% invece del 7%;
- le imposte ipotecarie e catastali in musura fissa di Euro 168,00 ciascuna in luogo,rispettivamente del 2% e dell’1%.

Se invece il venditore è un’impresa , l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:
- IVA al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastali in misura fissa pari ad Euro 168,00 ciascuna , se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dal’ultimazione dei lavori;
- imposta di registro con aliquota del 3%, più le imposte ipotecaria e catastali in misura fissa pari ad Euro 168,00 ciascuna , se la cessione è effettuata da impresa “non costruttrice” o da impresa “costruttrice” (o che ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori.

Acquisto di un immobile ad uso abitativo non come “prima casa”
L’acquirente - nel caso acquisti un immobile non “prima casa” e tenuto a pagare le seguenti imposte:
A - se chi vende è un privato o un’impresa “non costruttrice” o in’impresa “costruttrice” ( o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni:
- imposta di registro 7%
- imposta ipotecaria 2%
- imposta catastale 1%.

B – se chi vende è un’impresa “costruttrice” (o un’impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviena entro 4 anni dall’ultimazione dei lavoro:
- IVA al 10% (20% se fabbricato di lusso)
- imposta di registro nella misura fissa di Euro 168,00
- imposta ipotecaria nella misura fissa di Euro 168,00
- imposta catastale nella misura fissa di Euro 168,00.

Per l’acquisto di immobili di interesse storico/artistico e soggetti al vincolo della Sopraintendenza per i beni culturali di Venezia, l’imposta di registro scende al 3% lasciando invariate l’imposta ipotecatia e catastale ( 2% e 1%) .

Come si calcolano le imposte

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di compravendita.

Dal 1° gennaio 2007 per la vendita di immobili ad uso abitativo effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esecizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anzichè dal corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita castale – rivalutata del 5% - per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi A, B, C (esclusi uffici A/10 e negoziC/1);
- 60 per i fabbricati della categoria uffici A/10 e D;
- 40,8 per i negozi C/1 e la categoria E.

Quando la vendita della casa è soggetta ad IVA , la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto delle parti e non dal valore catastale.